Xây nhà phố 5x20 hết bao nhiêu tiền? Dự toán chi phí năm 2026
Xây nhà phố 5x20 hết bao nhiêu tiền? Với diện tích khu đất 5x20m tương đương 100m², đây là một trong những dạng mặt bằng phổ biến khi xây nhà phố. Tuy nhiên, ngân sách xây dựng không thể xác định chỉ bằng cách lấy 100m² nhân với đơn giá.
Số tầng, loại móng, kiểu mái, diện tích xây dựng thực tế, phong cách kiến trúc và vật liệu hoàn thiện đều có thể làm thay đổi tổng chi phí.
Vì vậy, trước khi dự toán ngân sách cho nhà phố 5x20, gia chủ cần xác định diện tích xây dựng thực tế và phương án thiết kế.
Nhà phố 5x20 có diện tích bao nhiêu?
Kích thước 5x20m = 100m² là diện tích khu đất nếu xây dựng toàn bộ.
Tuy nhiên, trên thực tế không phải công trình nào cũng xây kín toàn bộ 100m². Gia chủ có thể dành một phần diện tích phía trước làm sân, chỗ để xe hoặc bố trí khoảng thông thoáng phía sau.
Ví dụ:
Khu đất: 5x20m = 100m²
Diện tích xây dựng tầng trệt: 5x18m = 90m²
Phần còn lại dành cho sân trước/sau
Khi đó, diện tích sàn thực tế sẽ là 90m², không phải 100m².
Đây là lý do cần có mặt bằng thiết kế trước khi tính chi phí.
Xây nhà phố 5x20 hết bao nhiêu tiền?
Theo bảng báo giá xây nhà trọn gói năm 2026 của Kiến Trúc Mai Việt, đơn giá nhà phố tham khảo được chia theo các mức đầu tư khác nhau. Nhà phố phổ thông có mức khoảng 5,5 – 5,9 triệu đồng/m², trong khi các gói hoàn thiện cao hơn có thể khoảng 5,9 – 6,9 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, cần lưu ý:
Đơn giá xây dựng được tính trên tổng diện tích xây dựng, không phải diện tích đất.
Do đó, nhà phố 5x20m xây 2 tầng và nhà phố 5x20m xây 3 tầng sẽ có tổng ngân sách rất khác nhau.
Bạn có thể xem chi tiết đơn giá, hệ số diện tích và phạm vi công việc trong bài Báo giá xây nhà trọn gói năm 2026 của Kiến Trúc Mai Việt.
Ví dụ dự toán nhà phố 5x20 xây 2 tầng
Giả sử:
Diện tích đất: 100m²
Diện tích xây dựng: 100m²/tầng
Nhà 2 tầng
Móng băng
Mái bê tông
Có thể tính diện tích tham khảo:
Móng băng: 50m²
Tầng trệt: 100m²
Lầu 1: 100m²
Mái bê tông: 50m²
Tổng diện tích xây dựng:
50 + 100 + 100 + 50 = 300m²
Nếu áp dụng đơn giá nhà phố phổ thông khoảng 5,5 – 5,9 triệu đồng/m², chi phí tham khảo:
300 × 5,5 triệu = 1,65 tỷ đồng
đến
300 × 5,9 triệu = 1,77 tỷ đồng
Như vậy, với giả định trên, một căn nhà phố 5x20 xây 2 tầng có thể cần ngân sách xây dựng khoảng 1,65 – 1,77 tỷ đồng.
Đây chỉ là phép tính tham khảo. Báo giá thực tế cần căn cứ vào thiết kế, điều kiện thi công, vật tư và phạm vi công việc cụ thể.
Nhà phố 5x20 xây 3 tầng hết bao nhiêu?
Nếu vẫn giữ diện tích xây dựng 100m²/tầng nhưng xây 3 tầng, tổng diện tích xây dựng sẽ tăng.
Ví dụ:
Móng băng: 50m²
Tầng trệt: 100m²
Lầu 1: 100m²
Lầu 2: 100m²
Mái bê tông: 50m²
Tổng:
50 + 100 + 100 + 100 + 50 = 400m²
Nếu áp dụng đơn giá tham khảo 5,5 – 5,9 triệu đồng/m²:
400 × 5,5 triệu = 2,2 tỷ đồng
đến:
400 × 5,9 triệu = 2,36 tỷ đồng
Như vậy, nhà phố 5x20 xây 3 tầng có thể có mức đầu tư cao hơn đáng kể so với nhà 2 tầng do tổng diện tích xây dựng lớn hơn.
Những yếu tố ảnh hưởng đến giá xây nhà phố 5x20
1. Diện tích xây dựng thực tế
Không phải nhà phố 5x20 nào cũng xây đủ 100m² mỗi tầng.
Nếu dành diện tích cho sân trước, sân sau hoặc giếng trời, diện tích sàn sẽ giảm nhưng thiết kế có thể thuận tiện hơn cho sinh hoạt.
2. Số tầng
Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến tổng diện tích xây dựng.
Nhà 2 tầng, 3 tầng hoặc 4 tầng trên cùng một khu đất 5x20m sẽ có ngân sách khác nhau.
3. Loại móng
Móng đơn, móng băng, móng cọc hay móng bè có cách tính và chi phí khác nhau.
Đặc biệt với nhà phố, điều kiện nền đất và công trình lân cận có thể ảnh hưởng đến phương án móng được lựa chọn.
4. Kiểu mái
Gia chủ có thể lựa chọn mái bê tông, mái tôn hoặc mái ngói.
Mỗi loại mái có cấu tạo, khối lượng và hệ số tính diện tích khác nhau.
5. Phong cách kiến trúc
Nhà phố hiện đại, tối giản thường có cách xử lý mặt tiền khác với phong cách tân cổ điển hoặc cổ điển.
Các chi tiết trang trí, phào chỉ, đá ốp và hệ cửa cũng có thể ảnh hưởng đến chi phí hoàn thiện.
6. Vật liệu hoàn thiện
Đây là yếu tố rất dễ tạo ra chênh lệch ngân sách.
Cùng một căn nhà 5x20m nhưng nếu sử dụng gạch, đá, cửa, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện và sơn ở các phân khúc khác nhau thì tổng mức đầu tư cũng khác nhau.
7. Điều kiện thi công
Nhà phố thường nằm trong khu dân cư nên việc vận chuyển vật tư, tập kết vật liệu và tổ chức thi công cần được tính toán ngay từ đầu.
Hẻm nhỏ hoặc mặt bằng hạn chế có thể ảnh hưởng đến phương án thi công và chi phí.
Nhà phố 5x20 nên thiết kế bao nhiêu tầng?
Không có một phương án cố định cho mọi gia đình.
Với khu đất 5x20m, gia chủ có thể cân nhắc:
Nhà 2 tầng
Phù hợp với gia đình có nhu cầu sử dụng vừa phải.
Có thể bố trí:
Tầng 1: phòng khách + bếp + phòng ăn + phòng ngủ + WC.
Tầng 2: phòng ngủ + phòng thờ + phòng sinh hoạt chung + ban công.
Nhà 3 tầng
Phù hợp khi cần nhiều phòng ngủ hoặc muốn có thêm không gian làm việc.
Có thể bố trí:
Tầng 1: phòng khách + bếp + gara/sân + WC.
Tầng 2: phòng ngủ + phòng sinh hoạt chung.
Tầng 3: phòng ngủ + phòng thờ + sân thượng.
Cách bố trí cuối cùng nên dựa trên số thành viên, nhu cầu sử dụng và ngân sách của gia đình.
Làm thế nào để kiểm soát chi phí xây nhà 5x20?
Trước khi bắt đầu thi công, gia chủ nên xác định rõ:
Diện tích xây dựng
Số tầng
Phương án móng
Loại mái
Công năng từng tầng
Phong cách kiến trúc
Chủng loại vật tư
Mức độ hoàn thiện
Ngân sách tối đa
Đặc biệt, không nên chỉ so sánh đơn giá/m² giữa các nhà thầu.
Hai báo giá cùng ghi 5,5 triệu đồng/m² nhưng phạm vi công việc, chủng loại vật tư và tiêu chuẩn hoàn thiện có thể khác nhau.
Do đó, cần kiểm tra kỹ bảng vật tư và phạm vi công việc trước khi quyết định.
Có nên xây nhà phố 5x20 trọn gói?
Xây nhà trọn gói có thể phù hợp với những gia chủ muốn giao nhiều công việc cho một đơn vị phụ trách từ thiết kế đến thi công.
Tuy nhiên, trước khi ký hợp đồng nên làm rõ:
Đơn giá tính trên diện tích nào?
Móng được tính như thế nào?
Mái được tính như thế nào?
Bao gồm những loại vật tư nào?
Phần hoàn thiện gồm những gì?
Có bao gồm thiết kế hay không?
Có bao gồm xin phép xây dựng không?
Những trường hợp nào có thể phát sinh?
Thời gian thi công bao lâu?
Chính sách bảo hành như thế nào?
Càng xác định rõ từ đầu, việc kiểm soát ngân sách càng thuận lợi.
Kết luận
Xây nhà phố 5x20 hết bao nhiêu tiền? Câu trả lời phụ thuộc chủ yếu vào số tầng và tổng diện tích xây dựng.
Với ví dụ nhà phố 5x20m xây 2 tầng, móng băng và mái bê tông, tổng diện tích tính giá tham khảo khoảng 300m². Với đơn giá nhà phố phổ thông khoảng 5,5 – 5,9 triệu đồng/m², ngân sách tham khảo khoảng 1,65 – 1,77 tỷ đồng.
Nếu xây 3 tầng với cùng diện tích, tổng diện tích tính giá có thể khoảng 400m², tương ứng khoảng 2,2 – 2,36 tỷ đồng theo cùng mức đơn giá tham khảo.
Đây là mức tính để ước lượng ngân sách ban đầu, không phải báo giá cố định cho mọi công trình.
Nếu bạn đang chuẩn bị xây nhà phố 5x20m, hãy tham khảo báo giá xây nhà trọn gói năm 2026 của Kiến Trúc Mai Việt để xem chi tiết đơn giá và phạm vi công việc.
Kiến Trúc Mai Việt – Thiết kế và thi công xây nhà trọn gói.
Bình luận